Один из самых распространенных аргументов в пользу покупки квартиры на старте продаж звучит одинаково:
«За время строительства цена уже выросла на 20–30%.»
На первый взгляд цифры выглядят впечатляюще.
Однако профессиональные инвесторы задают совершенно другой вопрос:
«Можно ли сегодня реально продать эту квартиру по новой цене?»
Именно здесь проходит граница между маркетинговым ростом стоимости и настоящей капитализацией.
За последние годы первичный рынок существенно изменился. Высокая стоимость финансирования, широкое распространение рассрочек, субсидированных программ и индивидуальных условий оплаты привели к тому, что официальный прайс все чаще перестает отражать реальную рыночную стоимость объекта.
Для покупателя это означает, что рост цены в шахматке девелопера далеко не всегда превращается в прибыль после перепродажи.
Что такое реальная капитализация
Настоящая капитализация — это увеличение стоимости актива, которое подтверждается рынком.
Другими словами, если собственник действительно может продать квартиру по более высокой цене и найти покупателя в разумный срок, рост стоимости можно считать реальным.
Если же повышение существует только в прайс-листе застройщика, говорить о полноценной капитализации преждевременно.
Именно поэтому профессиональные инвесторы практически никогда не оценивают доходность исключительно по динамике официальных цен.
Три цены одной квартиры
Любая квартира на первичном рынке одновременно существует сразу в трех ценовых категориях.
Цена в прайс-листе девелопера
Это стоимость, указанная в официальной шахматке проекта.
Она отражает маркетинговую стратегию, этап строительства и позиционирование комплекса.
Однако она не всегда соответствует цене реальной сделки.
Цена фактической сделки
Во многих случаях покупатель получает индивидуальные условия.
Это могут быть:
Фактическая стоимость покупки может заметно отличаться от официального прайса.
Цена перепродажи
Именно она определяет реальную капитализацию.
Если квартира продается быстро и без существенного дисконта относительно ожидаемой стоимости, можно говорить о настоящем росте цены.
Если же для продажи приходится значительно снижать стоимость, маркетинговое увеличение прайса не превращается в инвестиционный доход.
Почему рост цены на 20% не означает прибыль
Предположим, квартира была куплена за 100 миллионов рублей.
Через два года официальный прайс аналогичных квартир вырос до 120 миллионов.
На первый взгляд прибыль составляет 20 миллионов рублей.
Однако инвестор редко получает именно эту сумму.
Необходимо учитывать:
После учета всех расходов реальная доходность может оказаться значительно ниже ожидаемой.
В некоторых случаях рост официальной цены вообще не компенсирует совокупные издержки владения.
Как рассрочки меняют восприятие стоимости
Одной из главных особенностей рынка последних лет стало широкое распространение длительных рассрочек.
На первый взгляд стоимость квартиры остается неизменной.
Но фактически покупатель получает возможность пользоваться деньгами значительно дольше.
Именно поэтому две квартиры с одинаковой ценой в прайс-листе могут иметь совершенно разную реальную стоимость.
При сравнении проектов необходимо анализировать не только размер платежей, но и стоимость денег во времени.
Почему одинаковые квартиры растут по-разному
Даже внутри одного жилого комплекса динамика стоимости отдельных квартир может существенно различаться.
Наиболее заметное влияние оказывают:
Именно поэтому невозможно оценивать инвестиционную привлекательность проекта только по средней цене квадратного метра.
Фактически инвестор покупает конкретный лот, а не абстрактный жилой комплекс.
Какие квартиры действительно капитализируются
Анализ рынка показывает, что наиболее устойчивый рост стоимости демонстрируют объекты, обладающие дефицитными характеристиками.
К ним относятся:
Именно такие лоты чаще всего сохраняют высокий спрос после завершения строительства.
Где проходит граница между маркетингом и рынком
Повышение стоимости в шахматке не всегда связано с реальным ростом спроса.
Иногда оно отражает:
Настоящий рост подтверждается только тогда, когда вторичный рынок готов покупать квартиры по новой цене.
Именно поэтому инвестору необходимо регулярно сравнивать стоимость аналогичных объектов не только у девелопера, но и среди уже состоявшихся сделок.
Как Family Office оценивают доходность недвижимости
Профессиональные управляющие капиталом практически никогда не используют показатель роста прайса как главный критерий эффективности.
При анализе проекта они оценивают:
Главная задача Family Office — не показать максимальную доходность на бумаге, а обеспечить сохранность капитала с минимальным уровнем риска.
Как самостоятельно определить реальную рыночную цену
Перед покупкой квартиры стоит ответить на несколько вопросов.
Ответы на эти вопросы позволяют значительно точнее оценить перспективы будущей капитализации.
Какие ошибки совершают инвесторы
Наиболее распространенными ошибками остаются:
Каждая из этих ошибок способна существенно снизить итоговую доходность проекта.
Главный вывод
Современный рынок новостроек требует совершенно иного подхода к оценке инвестиций, чем еще пять–семь лет назад.
Рост стоимости квартиры в официальной шахматке больше не является надежным индикатором успешности проекта. Реальная капитализация определяется только тем, готов ли рынок покупать этот объект по новой цене после завершения строительства.
Именно поэтому профессиональные инвесторы анализируют не маркетинговые материалы девелопера, а структуру спроса, конкуренцию, ликвидность конкретного лота и совокупную стоимость владения.
В ближайшие годы выигрывать будут не те покупатели, которые ориентируются на самый быстрый рост прайса, а те, кто способен правильно оценить будущую стоимость актива и его востребованность на вторичном рынке.
Настоящая инвестиционная недвижимость начинается там, где заканчиваются красивые презентации и начинается глубокий анализ рынка.
«За время строительства цена уже выросла на 20–30%.»
На первый взгляд цифры выглядят впечатляюще.
Однако профессиональные инвесторы задают совершенно другой вопрос:
«Можно ли сегодня реально продать эту квартиру по новой цене?»
Именно здесь проходит граница между маркетинговым ростом стоимости и настоящей капитализацией.
За последние годы первичный рынок существенно изменился. Высокая стоимость финансирования, широкое распространение рассрочек, субсидированных программ и индивидуальных условий оплаты привели к тому, что официальный прайс все чаще перестает отражать реальную рыночную стоимость объекта.
Для покупателя это означает, что рост цены в шахматке девелопера далеко не всегда превращается в прибыль после перепродажи.
Что такое реальная капитализация
Настоящая капитализация — это увеличение стоимости актива, которое подтверждается рынком.
Другими словами, если собственник действительно может продать квартиру по более высокой цене и найти покупателя в разумный срок, рост стоимости можно считать реальным.
Если же повышение существует только в прайс-листе застройщика, говорить о полноценной капитализации преждевременно.
Именно поэтому профессиональные инвесторы практически никогда не оценивают доходность исключительно по динамике официальных цен.
Три цены одной квартиры
Любая квартира на первичном рынке одновременно существует сразу в трех ценовых категориях.
Цена в прайс-листе девелопера
Это стоимость, указанная в официальной шахматке проекта.
Она отражает маркетинговую стратегию, этап строительства и позиционирование комплекса.
Однако она не всегда соответствует цене реальной сделки.
Цена фактической сделки
Во многих случаях покупатель получает индивидуальные условия.
Это могут быть:
- специальные рассрочки;
- дополнительные скидки;
- бонусы при стопроцентной оплате;
- индивидуальные переговоры;
- специальные условия для партнерских продаж.
Фактическая стоимость покупки может заметно отличаться от официального прайса.
Цена перепродажи
Именно она определяет реальную капитализацию.
Если квартира продается быстро и без существенного дисконта относительно ожидаемой стоимости, можно говорить о настоящем росте цены.
Если же для продажи приходится значительно снижать стоимость, маркетинговое увеличение прайса не превращается в инвестиционный доход.
Почему рост цены на 20% не означает прибыль
Предположим, квартира была куплена за 100 миллионов рублей.
Через два года официальный прайс аналогичных квартир вырос до 120 миллионов.
На первый взгляд прибыль составляет 20 миллионов рублей.
Однако инвестор редко получает именно эту сумму.
Необходимо учитывать:
- налоги;
- комиссию агентства;
- расходы на оформление сделки;
- стоимость ремонта;
- расходы на содержание квартиры;
- стоимость привлеченного капитала;
- инфляцию;
- альтернативную доходность капитала.
После учета всех расходов реальная доходность может оказаться значительно ниже ожидаемой.
В некоторых случаях рост официальной цены вообще не компенсирует совокупные издержки владения.
Как рассрочки меняют восприятие стоимости
Одной из главных особенностей рынка последних лет стало широкое распространение длительных рассрочек.
На первый взгляд стоимость квартиры остается неизменной.
Но фактически покупатель получает возможность пользоваться деньгами значительно дольше.
Именно поэтому две квартиры с одинаковой ценой в прайс-листе могут иметь совершенно разную реальную стоимость.
При сравнении проектов необходимо анализировать не только размер платежей, но и стоимость денег во времени.
Почему одинаковые квартиры растут по-разному
Даже внутри одного жилого комплекса динамика стоимости отдельных квартир может существенно различаться.
Наиболее заметное влияние оказывают:
- этаж;
- видовые характеристики;
- ориентация по сторонам света;
- количество соседей;
- удаленность от лифтов;
- планировочное решение;
- высота потолков;
- наличие террасы или балкона;
- приватность.
Именно поэтому невозможно оценивать инвестиционную привлекательность проекта только по средней цене квадратного метра.
Фактически инвестор покупает конкретный лот, а не абстрактный жилой комплекс.
Какие квартиры действительно капитализируются
Анализ рынка показывает, что наиболее устойчивый рост стоимости демонстрируют объекты, обладающие дефицитными характеристиками.
К ним относятся:
- видовые квартиры;
- угловые планировки;
- квартиры с террасами;
- ограниченные серии;
- редкие площади;
- клубные проекты;
- квартиры на высоких этажах с панорамными видами;
- объекты с минимальным количеством прямых конкурентов.
Именно такие лоты чаще всего сохраняют высокий спрос после завершения строительства.
Где проходит граница между маркетингом и рынком
Повышение стоимости в шахматке не всегда связано с реальным ростом спроса.
Иногда оно отражает:
- очередной этап строительства;
- изменение маркетинговой стратегии;
- сокращение количества доступных квартир;
- корректировку вслед за инфляцией;
- изменение позиционирования проекта.
Настоящий рост подтверждается только тогда, когда вторичный рынок готов покупать квартиры по новой цене.
Именно поэтому инвестору необходимо регулярно сравнивать стоимость аналогичных объектов не только у девелопера, но и среди уже состоявшихся сделок.
Как Family Office оценивают доходность недвижимости
Профессиональные управляющие капиталом практически никогда не используют показатель роста прайса как главный критерий эффективности.
При анализе проекта они оценивают:
- возможную цену перепродажи;
- срок экспозиции объекта;
- глубину вторичного спроса;
- объем будущего предложения;
- вероятность появления конкурентов;
- ликвидность конкретной планировки;
- качество управления домом;
- эксплуатационные расходы;
- полную стоимость владения.
Главная задача Family Office — не показать максимальную доходность на бумаге, а обеспечить сохранность капитала с минимальным уровнем риска.
Как самостоятельно определить реальную рыночную цену
Перед покупкой квартиры стоит ответить на несколько вопросов.
- Есть ли реальные сделки по аналогичным объектам?
- Насколько отличаются цены предложения и фактических продаж?
- Сколько времени аналогичные квартиры находятся в продаже?
- Какие скидки предоставляются покупателям?
- Насколько ограничено предложение внутри проекта?
- Есть ли риск появления большого количества конкурирующих квартир?
- Насколько востребована именно выбранная планировка?
Ответы на эти вопросы позволяют значительно точнее оценить перспективы будущей капитализации.
Какие ошибки совершают инвесторы
Наиболее распространенными ошибками остаются:
- ориентация только на рост прайс-листа;
- игнорирование стоимости ремонта;
- недооценка налоговых расходов;
- отсутствие анализа конкуренции;
- покупка типовых квартир;
- переоценка влияния бренда девелопера;
- отсутствие стратегии выхода из инвестиции.
Каждая из этих ошибок способна существенно снизить итоговую доходность проекта.
Главный вывод
Современный рынок новостроек требует совершенно иного подхода к оценке инвестиций, чем еще пять–семь лет назад.
Рост стоимости квартиры в официальной шахматке больше не является надежным индикатором успешности проекта. Реальная капитализация определяется только тем, готов ли рынок покупать этот объект по новой цене после завершения строительства.
Именно поэтому профессиональные инвесторы анализируют не маркетинговые материалы девелопера, а структуру спроса, конкуренцию, ликвидность конкретного лота и совокупную стоимость владения.
В ближайшие годы выигрывать будут не те покупатели, которые ориентируются на самый быстрый рост прайса, а те, кто способен правильно оценить будущую стоимость актива и его востребованность на вторичном рынке.
Настоящая инвестиционная недвижимость начинается там, где заканчиваются красивые презентации и начинается глубокий анализ рынка.