По итогам 2025 года рынок жилищного девелопмента в России вступил в фазу структурной стабилизации. Рост объемов строительства оказался минимальным, при этом перераспределение позиций среди крупнейших застройщиков стало одним из ключевых индикаторов происходящих изменений.
Аналитика Hallmert Real Estate основана на данных проектных деклараций ЕИСЖС («наш.дом.рф») и отражает фактические объемы текущего строительства по крупнейшим девелоперам страны на начало 2026 года.
Общая картина рынка: рост без концентрации
Совокупный объем строящегося жилья в России на начало 2026 года составляет порядка 116,6 млн кв. м, что лишь на 1,9% превышает показатель предыдущего года.
При этом доля десяти крупнейших застройщиков составляет около 19,1% от общего объема строительства. Годовой прирост их совокупной доли — порядка 0,2%, что фактически указывает на отсутствие дальнейшей концентрации рынка.
Ключевой вывод Hallmert Real Estate: рынок перестал укрупняться за счет лидеров. Масштаб больше не гарантирует ускоренного роста.
Лидеры рынка: стабилизация после экспансии
Два крупнейших игрока — «Самолет» и ГК ПИК — сохраняют лидирующие позиции второй год подряд.
Обе компании демонстрируют стратегию удержания, а не агрессивного наращивания объемов, что характерно для зрелой фазы рынка и осторожного управления рисками.
Ростовые истории: кто выигрывает в новой фазе рынка
Наиболее показательной с точки зрения динамики стала компания DOGMA, которая поднялась на третью позицию, усилив свое присутствие в федеральном масштабе. Это пример системного расширения портфеля в условиях ограниченного общего роста рынка.
Однако главной ростовой историей года аналитики Hallmert Real Estate считают «ЮгСтройИнвест».
Компания, не входившая в десятку крупнейших застройщиков год назад, поднялась сразу на шесть позиций, закрепившись в топ-5. Такой рывок на стагнирующем рынке указывает на:
Потеря позиций: обратная сторона рынка
Ряд крупных девелоперов показали отрицательную динамику.
По оценке Hallmert Real Estate, это отражает не столько кризис компаний, сколько изменение инвестиционной логики и перераспределение ресурсов в пользу более гибких моделей девелопмента.
Стратегические выводы Hallmert Real Estate
1. Рынок становится более фрагментированным
Отсутствие роста доли топ-10 говорит о том, что пространство для региональных и нишевых игроков расширяется.
2. Побеждает адаптивность, а не масштаб
Компании с гибкой структурой управления и точной региональной стратегией показывают лучшие результаты, чем федеральные гиганты с инерционной моделью роста.
3. Новые ориентиры для инвесторов и партнеров
Инвестиционный фокус смещается:
Заключение
2025 год стал не годом роста, а годом переоценки стратегий.
Аналитика Hallmert Real Estate показывает: рынок жилищного девелопмента входит в фазу структурного баланса, где выигрывают не самые крупные, а самые адаптивные.
Для девелоперов, инвесторов и партнерских сетей это сигнал к пересмотру подходов — от масштабирования любой ценой к взвешенному, управляемому развитию.
Аналитика Hallmert Real Estate основана на данных проектных деклараций ЕИСЖС («наш.дом.рф») и отражает фактические объемы текущего строительства по крупнейшим девелоперам страны на начало 2026 года.
Общая картина рынка: рост без концентрации
Совокупный объем строящегося жилья в России на начало 2026 года составляет порядка 116,6 млн кв. м, что лишь на 1,9% превышает показатель предыдущего года.
При этом доля десяти крупнейших застройщиков составляет около 19,1% от общего объема строительства. Годовой прирост их совокупной доли — порядка 0,2%, что фактически указывает на отсутствие дальнейшей концентрации рынка.
Ключевой вывод Hallmert Real Estate: рынок перестал укрупняться за счет лидеров. Масштаб больше не гарантирует ускоренного роста.
Лидеры рынка: стабилизация после экспансии
Два крупнейших игрока — «Самолет» и ГК ПИК — сохраняют лидирующие позиции второй год подряд.
- «Самолет» остается крупнейшим застройщиком страны по объему текущего строительства: более 109 тыс. квартир, около 4,7 млн кв. м.
- ГК ПИК занимает второе место с портфелем порядка 85 тыс. квартир или 3,7 млн кв. м.
Обе компании демонстрируют стратегию удержания, а не агрессивного наращивания объемов, что характерно для зрелой фазы рынка и осторожного управления рисками.
Ростовые истории: кто выигрывает в новой фазе рынка
Наиболее показательной с точки зрения динамики стала компания DOGMA, которая поднялась на третью позицию, усилив свое присутствие в федеральном масштабе. Это пример системного расширения портфеля в условиях ограниченного общего роста рынка.
Однако главной ростовой историей года аналитики Hallmert Real Estate считают «ЮгСтройИнвест».
Компания, не входившая в десятку крупнейших застройщиков год назад, поднялась сразу на шесть позиций, закрепившись в топ-5. Такой рывок на стагнирующем рынке указывает на:
- высокую скорость принятия решений,
- региональную диверсификацию,
- эффективную работу с себестоимостью и продажами.
Потеря позиций: обратная сторона рынка
Ряд крупных девелоперов показали отрицательную динамику.
- Группа ЛСР, ранее входившая в число лидеров, опустилась на восьмое место, сократив долю рынка с 1,9% до 1,2%.
- А101 выбыла из топ-10, сместившись с 8-й на 13-ю позицию, с сокращением доли с 1,2% до 0,9%.
По оценке Hallmert Real Estate, это отражает не столько кризис компаний, сколько изменение инвестиционной логики и перераспределение ресурсов в пользу более гибких моделей девелопмента.
Стратегические выводы Hallmert Real Estate
1. Рынок становится более фрагментированным
Отсутствие роста доли топ-10 говорит о том, что пространство для региональных и нишевых игроков расширяется.
2. Побеждает адаптивность, а не масштаб
Компании с гибкой структурой управления и точной региональной стратегией показывают лучшие результаты, чем федеральные гиганты с инерционной моделью роста.
3. Новые ориентиры для инвесторов и партнеров
Инвестиционный фокус смещается:
- с абсолютных объемов на качество портфеля,
- с громких брендов на эффективность девелоперской модели,
- с экспансии — на контроль маржинальности и ликвидности.
Заключение
2025 год стал не годом роста, а годом переоценки стратегий.
Аналитика Hallmert Real Estate показывает: рынок жилищного девелопмента входит в фазу структурного баланса, где выигрывают не самые крупные, а самые адаптивные.
Для девелоперов, инвесторов и партнерских сетей это сигнал к пересмотру подходов — от масштабирования любой ценой к взвешенному, управляемому развитию.