Еще несколько лет назад психологической отметкой для московской элитной недвижимости считался миллиард рублей. Сегодня этот рубеж перестал быть исключением.
На рынке появились объекты стоимостью 2, 3, 6 и даже почти 10 млрд рублей. Для массового покупателя подобные цифры кажутся абстрактными, однако внутри сегмента Ultra Luxury действует совершенно иная экономика.
Покупатель приобретает не квартиру.
Он покупает актив, аналогов которому практически не существует.
Именно поэтому стоимость некоторых московских пентхаусов уже превышает цену крупных европейских дворцов или островных резиденций.
Разберем, что действительно формирует их стоимость.
Площадь давно перестала быть главным фактором
Если посмотреть на лучшие предложения рынка, можно увидеть интересную закономерность.
Стоимость квадратного метра различается почти в четыре раза.
Одни проекты стоят около 2 млн рублей за квадратный метр.
Другие уже превышают 10–11 млн рублей за квадратный метр.
При этом сами площади могут быть сопоставимыми.
Это означает, что рынок оценивает не площадь.
Он оценивает редкость продукта.
Самый дорогой ресурс — невозможность повторить объект
Большинство представленных пентхаусов расположены внутри исторического центра Москвы.
Появление нового аналогичного проекта там практически невозможно.
Причины очевидны:
Именно поэтому каждый новый дом автоматически становится ограниченным предложением.
А ограниченное предложение всегда является основой долгосрочного роста стоимости.
Терраса превращается в отдельный актив
Практически каждый объект имеет собственную открытую площадь.
Размеры впечатляют:
В мировой практике большие террасы давно считаются самостоятельной ценностью.
Для владельца это возможность получить собственный сад, летнюю гостиную, бассейн, кухню, SPA-зону или пространство для мероприятий прямо над центром города.
Чем меньше подобных предложений, тем выше премия к стоимости недвижимости.
Видовые характеристики стоят дороже ремонта
Еще десять лет назад многие считали главным преимуществом дизайнерскую отделку.
Сегодня самые дорогие сделки доказывают обратное.
Покупатели готовы полностью переделывать интерьеры.
Но изменить вид из окон невозможно.
Поэтому максимальную ценность получают:
Именно поэтому вид становится одним из главных факторов капитализации.
Высота потолков формирует совершенно другой уровень недвижимости
Во многих проектах потолки достигают:
Это позволяет создавать интерьеры уровня частной резиденции.
Высокие пространства невозможно добавить после строительства.
Именно поэтому они всегда относятся к наиболее дефицитным характеристикам.
Собственный лифт и отдельный вход становятся новым стандартом
Рынок Ultra Luxury все больше движется в сторону максимальной приватности.
Сегодня покупатели готовы платить существенную премию за возможность полностью исключить пересечение с соседями.
Поэтому в лучших проектах появляются:
Это уже ближе к формату городской виллы, чем к классической квартире.
Почему большинство объектов продаются без отделки
На первый взгляд кажется странным платить несколько миллиардов рублей за помещение без ремонта.
Однако именно так устроен мировой рынок ультрапремиальной недвижимости.
Причины очевидны.
Каждый покупатель имеет собственного архитектора, дизайнера и инженеров.
Стоимость будущего интерьера может составлять сотни миллионов рублей.
Поэтому готовая отделка зачастую не увеличивает стоимость объекта, а наоборот, ограничивает покупателя.
Исключения составляют лишь проекты, где отделка сама является частью бренда, как, например, резиденции Armani.
Наиболее дорогими становятся не самые большие квартиры
Еще один важный вывод.
Самый дорогой объект не обязательно является самым большим.
Стоимость определяется сочетанием факторов:
Чем больше подобных характеристик объединены в одном объекте, тем выше его инвестиционная ценность.
Что покупает инвестор стоимостью несколько миллиардов рублей
На практике покупатель приобретает не только недвижимость.
Он получает:
По этой причине подобные покупки все чаще совершаются Family Office, крупными предпринимателями и владельцами международного бизнеса.
Главный вывод
Элитная недвижимость Москвы постепенно переходит в категорию коллекционных активов.
Если раньше рынок оценивал квадратные метры, то сегодня стоимость определяют характеристики, которые невозможно воспроизвести.
Историческая локация, архитектура, приватность, собственные террасы, панорамные виды, высота потолков и ограниченное количество подобных предложений становятся новой валютой премиального сегмента.
Именно поэтому разница между двумя внешне похожими пентхаусами может составлять несколько миллиардов рублей.
Для инвестора главный вопрос уже звучит не «сколько стоит квадратный метр», а «можно ли когда-либо купить аналогичный объект снова». Именно ответ на этот вопрос сегодня формирует реальную стоимость самых дорогих резиденций Москвы.
На рынке появились объекты стоимостью 2, 3, 6 и даже почти 10 млрд рублей. Для массового покупателя подобные цифры кажутся абстрактными, однако внутри сегмента Ultra Luxury действует совершенно иная экономика.
Покупатель приобретает не квартиру.
Он покупает актив, аналогов которому практически не существует.
Именно поэтому стоимость некоторых московских пентхаусов уже превышает цену крупных европейских дворцов или островных резиденций.
Разберем, что действительно формирует их стоимость.
Площадь давно перестала быть главным фактором
Если посмотреть на лучшие предложения рынка, можно увидеть интересную закономерность.
Стоимость квадратного метра различается почти в четыре раза.
Одни проекты стоят около 2 млн рублей за квадратный метр.
Другие уже превышают 10–11 млн рублей за квадратный метр.
При этом сами площади могут быть сопоставимыми.
Это означает, что рынок оценивает не площадь.
Он оценивает редкость продукта.
Самый дорогой ресурс — невозможность повторить объект
Большинство представленных пентхаусов расположены внутри исторического центра Москвы.
Появление нового аналогичного проекта там практически невозможно.
Причины очевидны:
- отсутствуют свободные земельные участки;
- действуют ограничения по высотности;
- охранный статус исторической застройки;
- крайне сложные согласования.
Именно поэтому каждый новый дом автоматически становится ограниченным предложением.
А ограниченное предложение всегда является основой долгосрочного роста стоимости.
Терраса превращается в отдельный актив
Практически каждый объект имеет собственную открытую площадь.
Размеры впечатляют:
- 30–40 м²;
- 100–200 м²;
- более 500 м² эксплуатируемой кровли.
В мировой практике большие террасы давно считаются самостоятельной ценностью.
Для владельца это возможность получить собственный сад, летнюю гостиную, бассейн, кухню, SPA-зону или пространство для мероприятий прямо над центром города.
Чем меньше подобных предложений, тем выше премия к стоимости недвижимости.
Видовые характеристики стоят дороже ремонта
Еще десять лет назад многие считали главным преимуществом дизайнерскую отделку.
Сегодня самые дорогие сделки доказывают обратное.
Покупатели готовы полностью переделывать интерьеры.
Но изменить вид из окон невозможно.
Поэтому максимальную ценность получают:
- Кремль;
- Храм Христа Спасителя;
- Москва-река;
- Патриаршие пруды;
- исторические кварталы;
- панорама центра.
Именно поэтому вид становится одним из главных факторов капитализации.
Высота потолков формирует совершенно другой уровень недвижимости
Во многих проектах потолки достигают:
- 4,25 м;
- 4,35 м;
- 4,7 м;
- до 7 метров.
Это позволяет создавать интерьеры уровня частной резиденции.
Высокие пространства невозможно добавить после строительства.
Именно поэтому они всегда относятся к наиболее дефицитным характеристикам.
Собственный лифт и отдельный вход становятся новым стандартом
Рынок Ultra Luxury все больше движется в сторону максимальной приватности.
Сегодня покупатели готовы платить существенную премию за возможность полностью исключить пересечение с соседями.
Поэтому в лучших проектах появляются:
- отдельные входные группы;
- персональные лифты;
- индивидуальные холлы;
- приватные террасы;
- закрытые маршруты доступа.
Это уже ближе к формату городской виллы, чем к классической квартире.
Почему большинство объектов продаются без отделки
На первый взгляд кажется странным платить несколько миллиардов рублей за помещение без ремонта.
Однако именно так устроен мировой рынок ультрапремиальной недвижимости.
Причины очевидны.
Каждый покупатель имеет собственного архитектора, дизайнера и инженеров.
Стоимость будущего интерьера может составлять сотни миллионов рублей.
Поэтому готовая отделка зачастую не увеличивает стоимость объекта, а наоборот, ограничивает покупателя.
Исключения составляют лишь проекты, где отделка сама является частью бренда, как, например, резиденции Armani.
Наиболее дорогими становятся не самые большие квартиры
Еще один важный вывод.
Самый дорогой объект не обязательно является самым большим.
Стоимость определяется сочетанием факторов:
- уникальная локация;
- архитектура;
- количество резиденций;
- уровень приватности;
- панорамные виды;
- высота потолков;
- возможность установки камина;
- собственные открытые пространства;
- статус девелопера;
- дефицит предложения.
Чем больше подобных характеристик объединены в одном объекте, тем выше его инвестиционная ценность.
Что покупает инвестор стоимостью несколько миллиардов рублей
На практике покупатель приобретает не только недвижимость.
Он получает:
- редкий коллекционный актив;
- инструмент сохранения капитала;
- статусную резиденцию;
- ограниченный рынок конкурентов;
- высокий потенциал долгосрочной капитализации;
- возможность передать объект следующим поколениям семьи.
По этой причине подобные покупки все чаще совершаются Family Office, крупными предпринимателями и владельцами международного бизнеса.
Главный вывод
Элитная недвижимость Москвы постепенно переходит в категорию коллекционных активов.
Если раньше рынок оценивал квадратные метры, то сегодня стоимость определяют характеристики, которые невозможно воспроизвести.
Историческая локация, архитектура, приватность, собственные террасы, панорамные виды, высота потолков и ограниченное количество подобных предложений становятся новой валютой премиального сегмента.
Именно поэтому разница между двумя внешне похожими пентхаусами может составлять несколько миллиардов рублей.
Для инвестора главный вопрос уже звучит не «сколько стоит квадратный метр», а «можно ли когда-либо купить аналогичный объект снова». Именно ответ на этот вопрос сегодня формирует реальную стоимость самых дорогих резиденций Москвы.